香港特衰症府狗官不肯引用收回土地條例 將發展主導權拱手相讓地產黨 官商私相受受勾結
Written on: 12月 25, 2017
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Title : 香港特衰症府狗官不肯引用收回土地條例 將發展主導權拱手相讓地產黨 官商私相受受勾結
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https://www.hk01.com/01觀點/142662/-01觀點- 20.12.2017.
不肯引用收回土地條例 將發展主導權拱手相讓地產黨
負責協助政府檢視土地資源的「土地供應專責小組」剛於昨天（12月19日）舉行第六次會議。是次會議重點討論如何利用發展商的土地儲備，以及新界「鄉村式發展」用地（即俗稱丁屋地）以增加供應。
據了解，會議雖提出多個不同方案供與會者討論，但似乎政府仍傾向與發展商以「公私營合作」模式，開發發展商囤積多年的新界農地；又指丁屋地較零碎分散，發展需時；而對《香港01》多次提出以引用《收回土地條例》方式收回地產商閒置農地，以作興建資助房屋和設施等用途，則仍以法律問題為由而不置可否，據說會議上有六名非官方成員需要申報利益，反映有關議題牽涉利益如何龐大，難怪觸動到地產商利益的方案會被「打入冷宮」，也再次令社會質疑小組的中立性。
土地供應專責小組舉行第六次會議，重點討論如何利用發展商的土地儲備，以及新界「鄉村式發展」用地以增加供應。（資料圖片）
按照土地供應小組翻查各大地產商公布的年報及網站資料，估計其擁有上千公頃新界農地，較政府短期可運用的百多公頃土地多出數倍，面積相當於已建設區內公私營房屋土地面積的四分之一。正如《香港01》本期周報翻查過去10年、共10個大型農地轉住宅項目的市值、成本和補地價資料，顯示地產商通過現時與地政總署運作不透明的「補地價協商」機制，以每呎樓面約2,000至3,000元補地價，最終利潤達29%至105%，賺得盤滿缽滿，這些「超標利潤」合共近472億元。
現時各大地產商囤積大量農地，而政府則以「公私營合作」方式開發，正中地產商的下懷，他們當然期望政府透過申請改變土地用途，改作建屋牟取豐厚利潤。君不見特首林鄭月娥在推出首份施政報告前，指出可能將以「公私營合作」方式推出首置上車盤，各大地產股已大幅上揚，證明受此利好消息刺激。
相關文章：【01周報社論】補地價機制「明益」地產商 政府賤賣社會稀有資源
【01周報】補地價賣大包 十大型私樓項目利潤超標 補地價少收470億
事實上，地產商的土地儲備，絕大部分都只是農地。若政府以公開透明的方式進行補地價協商，甚至以公眾利益為由，引用《收回土地條例》方式收回土地，以作興建資助房屋和設施等用途，相信已可大大減少地產商囤積居奇的誘因。而作為這些稀有公共資源的把關者的地政總署，卻以保證地產商有兩成利益的「穩賺不賠」方式賤賣土地，背後是否有延後的利益輸送，或只是官員「懶政」所致，只會繼續成為公眾的疑竇。
此外，會議亦討論了有關預留發展丁屋的新界鄉村式發展用地。發展局早前回覆立法會質詢時稱，扣除不適合發展的土地以外，「丁屋地」總面積約932.9公頃。文件雖然提及可考慮在丁屋地上發展多層式「丁屋大廈」，卻認為落實難度較高，也反映了政府的否定取向。原本社會上早已有人質疑，丁屋政策只是港英政府在上世紀七十年代的臨時政策，只是當時政府正為發展新界而向原居民徵收大批農地，雙方紛爭不斷，最終在1972年推出小型屋宇政策，放寬新界建屋限制。更關鍵的是，雖然《基本法》第40條列明要保障新界原居民「合法傳統權益」，但丁屋從來不是「傳統權益」，因此政府應思考盡快檢討相關政策，更要改變目前嚴重扭曲和隱藏無數非法利益的丁屋交易問題。
相關文章：【01倡議】影響香港發展45年 丁屋政策關鍵概念全解讀
【01周報】1200公頃丁屋地 你想點用？
政府單單在新界就預留了1,200公頃土地作丁屋發展用途。（吳煒豪攝）
總括而言，若政府以惹公眾「官商勾結」印象的所謂「公私營合作」發展作為土地供應的出路，將再次令香港市民感到失望，亦未能顯示林鄭政府重奪香港發展權，以及增加以資助房屋為主導的決心，而所謂由土地供應小組帶動的「土地大辯論」，只是徒具虛名。
早前新鴻基地產的西沙路項目補地價申請獲批，每方呎樓面補地價金額僅約3,200元。當剛推出的港島樓盤售價已接近50,000元一平方呎，而西沙路項目周邊樓盤售價亦已達每平方呎17,000元，市民難免又會認為，這是政府明益地產商的案例。
西沙路項目補地價，每方呎樓面補地價金額僅約3,200元。（鍾偉德攝）
市民之所以有這種印象，主要是因為這種補地價的方式並非是通過市場公開競投。大家看到的，是政府又將一幅「超筍」的住宅用地，用低價轉讓給地產商。這究竟是政府腐敗、官商勾結，還是政府官員無能、錯誤計價，抑或還有更根本的問題，都值得我們深思。
中資海航集團今年以天價272億港元先後投得啟德四幅地塊。面對新挑戰，新鴻基地產的回應，是不會去爭搶貴地，而是會拿更多農地向政府申請補地價，轉換為住宅地，其底氣之足，顯然是對自己的「土地儲備」信心十足。
在香港土地供應體制上，「補地價」大概已成為了地產商牟利的護身符。一方面，地產商能透過補地價輕易取得用地興建各類售價高昂的樓盤，在同一時間，政府卻大嘆香港土地缺乏，要四出覓地，更成立委員會徵求意見。香港土地是租借制度，理論上香港政府擁有所有土地，香港同樣有完整法律依據，以公眾利益為前提，收回某些私人擁有的土地，統攬將非住宅土地轉換為住宅土地的所有權力。可惜，我們看到的是，特區政府並沒有好好運用自己的權力來履行自己的責任。
或許，一些人會簡單歸究為「官商勾結」；但究其根本，這就是大家一直討論本港深層次結構矛盾裏的最佳案例：一方面是政府無視土地政策過時，同時也是官員將自己當做「出份糧嘅打工仔」的自然結果，他們完全忽略自己作為社會管理者的身份，忘記了身負保護市民權益的天職。
中資海航集團今年以天價272億港元先後投得啟德四幅地塊。（資料圖片 / 鍾偉德攝）
農地變住宅地的魔法
當地產商談及「土地儲備」時，大眾往往存在一個誤區，直覺以為土地就是用來起樓的。但事實上，這些所謂「土地儲備」，絕大部分都只是農地。無論在法律和現實中，農地都不能起樓，農地若要轉換為住宅用地，必須獲得政府批准更改規劃和補地價才能實現。從市場經濟學的角度考慮，補地價其實就是政府代表香港市民出售社會稀有資源的行為，其職責顯然是要為市民獲取最大的利益。如果有關官員或部門計錯數把寶貴的資源「賤賣」，社會當然要向他們問責，甚至承擔法律責任。
不同的土地用途，應有不同的補地價標準。如果是要將農地換作興建老人院或大學等公共項目的土地，補地價的標準顯然不同。但既然地產商的目的是商業和牟利，那補地價就應該用商業準則。政府和商界都不斷讚譽香港自由市場的經濟性質，為什麼補地價的標準，卻不是經過供求競爭決定的「市價」，而是由官員與地產商「密室」談判、連立法會議員都無法查看，甚至是以保護地產商豐厚利潤（20%）要求的情況下計算的「地價」？難怪市民認為這就是「官商勾結」。
我們從來不懷疑絕大部分商界是在合法牟利，他們只是根據法律和社會能夠接受的道德來經營自己的公司。我們無法要求他們不追求利潤最大化。既然如此，政府的責任是將社會的營商環境管理好，讓各種利益之間不會失去平衡，讓消費者和市民的權益獲得保護。一個聰明的商家，不會讓自己的生意變得無法持續，香港地產商也應該這樣考慮。如果因為地價過高，令香港社會動盪不安，最終地產商的利益也將會受損。
對政府來說，固然應該重新檢視整套補地價機制，糾正機制之中的種種不合理安排。但要思考如何從條文細節上優化制度之先，更加關鍵的是政府高官必須思考在整體的土地資源運用上，應該擔當什麼角色、負上怎樣的責任，在釐清這些根本問題之後，才能真正從根本上，對補地價機制進行結構性改革。
香港市民對林鄭寄予厚望，期望她能真正做到積極有為。（盧翊銘攝）
《基本法》第7條列明了香港政府對土地運用的權與責，政府本來就應該從香港社會整體利益的考量出發，令土地資源得到有效的運用，以滿足各個社會階層的居住需要，以至工商百業發展對土地的需求。如此政府就要重新掌控土地運用的主導權，而非眼白白任由地產商長期囤地、被動地坐等財團選擇將什麼土地拿出來申請改變土地用途。社會深明土地資源寶貴，但政府高官若然只懂不斷慨嘆手上欠缺可用的土地，但另一方面卻任由財團囤積農地善價而沽，甚至財團的土地儲備還要比政府多出逾倍，當官員看見問題卻不懂得解決，若非愚蠢至極，就是懶政。
林鄭真的是如此「好打得」嗎？
香港市民對林鄭寄予厚望，那既是因為過去幾任特首實在乏善足陳，更因為大家相信林鄭「好打得」，能真正做到積極有為。既然如此，那就請我們的特首做一些真正的改革，將拳頭指向真正的問題，讓市民看到這個社會的改變，全面檢討制度不足。
首先是檢討現時的補地價金額評估。現行補地價是以「現時價值」作為基礎，不過在現實上，由於近年本港樓價、地價持續攀升，到項目開售之時，土地價值每每已大幅超出當年的補地價水平。政府須確保補地價實質反映市場價格，也就是以最能反映周邊投標地價的標準來計算，而不是以保證地產商20%利潤為前提或準則。
其次，將補地價的方式調整為與拍賣地價掛鈎，要求所有補地價申請人同意將項目農地交由政府拍賣，價高者得，同等報價的情況下原申請人有優先權利購買。不然，申請人只會獲得拍賣價之中反映農地部分的成本，或一部分的反映利息收益的利潤。
長遠來看，政府應該取消農地轉換土地用途機制，所有農地必須首先以適當價格交回政府，或由政府建立土地銀行，收購任何不再作為農業用途的土地（包括現時的棕地），經過綜合規劃調整後，將可以作為私人發展的商業用地重新投放市場，經過公平投標機制出售。這是徹底解決土地問題的最佳手段，是將土地開發權利重新復歸政府的有效方法。
政府應該取消農地轉換土地用途機制。（資料圖片 / 江智騫攝）
至於更為根本的做法，是透過立法手段完善收地機制，以確保政府能善用社會土地資源。現行的法例之中，政府可以運用《收回土地條例》，由行政長官以「公共用途」為由，收回任何土地；而土地擁有人可以就補償金額與政府協商，甚至請求土地審裁處裁定補償額，但不可以拒絕政府的收地命令。而政府更可以透過立法，優化有關機制，例如釐清「公共用途」的定義以減低法律爭議風險，以尊重法治的手段加快釋放土地資源。
要對補地價機制，以至整體的土地運用制度進行結構性的改革，不少政府官員可能覺得是個不可能的任務，不是擔心社會爭議，就是害怕修法費時失事。但去年政府對待在立法會宣誓過程中宣示港獨的梁頌恆與游蕙禎，尚且有政治決心解決一系列法律爭議，將兩人「DQ」；相比之下，在面對攸關香港社會根本利益的土地問題上，官員卻以所謂的法律障礙、政治爭議推三阻四，又怎說得過去？
立法會及其一眾議員，本可以在相關工作上督促政府行事，但卻因為無休止的政治鬥爭，而令議會監察在這過程中缺席。香港市民已經深受土地資源不足及其分配不均不公所折磨，作為代議士本應在這類民生議題上盡其責任，與市民聯袂，在議會內外推動法制改革。上星期立法會內的鬥爭只會讓市民對香港政客的信任度繼續下降，議會要贏回市民的信賴與尊重，就須從推動改革根本弊端着手：杜絕以補地價方式「合法打劫」公共資源，市民才能看到議員真正做實事的一面。
*
林鄭月娥在施政報告中強調，增加房屋供應量是其房屋政策的重點方向，至於建屋土地的來源，則有待九月成立的土地供應專責小組報告研究成果。該小組在本周二（10/10）進行了第二次會議，初步討論棕地發展的可行性，而為協助小組成員了解棕地議題，發展局製作了一份文件，解釋政府對於棕地發展有何初步構想。令人失望的是，觀乎文件內容，政府暫時沒打算重點發展棕地，箇中原因，在於政府沒有足夠決心應對來自新界鄉事派的阻力。
林鄭月娥在施政報告中表示，土地供應專責小組會「檢視不同土地供應選項的優劣」，當中包括棕地。（梁鵬威攝）
發展局明確指出，民間體團提倡「優先發展棕地」的意見不切實際，原因是香港不能單靠棕地解決土地短缺問題。然而，「優先發展棕地」根本不等於「只發展棕地」，發展局居然連這樣簡單的邏輯也弄錯，還要煞有介事地進行「反駁」，正好反映政府不重視棕地，所以才事先明言，讓外界勿對棕地發展計劃寄望太多。
發展局強調政府從來沒有迴避棕地問題，指不少棕地均在發展規劃當中，包括位處古洞北、粉嶺北、洪水橋、元朗南等區域的540公頃棕地。然而，眾所周知，這些都是政府早已規劃發展的新發展區，例如洪水橋新發展區預計將於2019年展開前期工程，元朗南新發展區則於2021年動工。發展局指該等區域中的棕地會是「優先處理的大型棕地群」，說明截至現時為止，政府對於如何釋放全港共1,300公頃棕地的發展潛力，尚未有清晰藍圖。事實上，即使是位處上述新發展區的棕地，發展局也未有完整的發展方案，僅表示政府正在探討適當措施、諮詢受影響人士云云。
土地供應專責小組在10月10日召開第二次會議，討論發展棕地的可行性。（政府新聞處）
撇除前述的540公頃棕地，香港尚餘760公頃棕地，當局將作什麼打算？發展局表示，他們初步認為，假如某些小型棕地群位處現有的已發展區旁邊，而該區有空間容納更多人口，當局便可能在該等棕地群上建屋。驟眼看來，這樣的安排非常合理，然而，發展局不忘為自己添上「免責聲明」，指大部分棕地都是私人土地，收地和清拆均是重大挑戰，因此發展棕地不易成事。當局似乎預料到有人會質疑政府何不引用《收回土地條例》，以減輕收地時所面對的阻力，是以他們先行作出辯解，指收地和清拆在本質上並不受歡迎，加上過程冗長，因此可免則免。
然而，正如政府所言，大部分棕地都是私人土地（包括新發展區內的棕地），不管當局是否引用《收回土地條例》，也須與土地業權人交涉，因此政府的理據並不成立。更甚者，相信不少人均記得房屋署曾打算在橫洲棕地上興建公屋，結果卻因「地區人士」反對而作罷，改為發展旁邊的綠化帶，可建公屋單位數量由17,000個大幅減至4,000個。如此看來，發展棕地的阻力，很大程度上在於鄉事勢力等既得利益者（他們可能正將棕地用作停車場、回收場等）的反對，然則，政府有沒有決心與他們交涉，甚至以公共用途為由，動用《收回土地條例》此「尚方寶劍」？可惜的是，林鄭月娥在施政報告記者會中表示，此條例必須慎用，意思也就是很大機會不會使用。
政府曾計劃在橫洲棕地興建公屋，最後因「地區人士」反對而作罷。（資料圖片）
當然，土地供應小組成立至今只有個多月，距離「交功課」的日子尚有一段時間，他們也未必認同發展局現行的棕地發展構想，我們現在不宜蓋棺定論。不過，政府應盡快公布更多關於棕地的資料，並具體交代打算如何收回各處的私人棕地，只有如此，市民才能得知政府有沒有刻意迴避鄉事派。要消除大眾對「官鄉勾結」的成見，最佳的方法自然是將資訊置於陽光之下。
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香港特衰症府狗官不肯引用收回土地條例 將發展主導權拱手相讓地產黨 官商私相受受勾結
不肯引用收回土地條例 將發展主導權拱手相讓地產黨
負責協助政府檢視土地資源的「土地供應專責小組」剛於昨天（12月19日）舉行第六次會議。是次會議重點討論如何利用發展商的土地儲備，以及新界「鄉村式發展」用地（即俗稱丁屋地）以增加供應。
據了解，會議雖提出多個不同方案供與會者討論，但似乎政府仍傾向與發展商以「公私營合作」模式，開發發展商囤積多年的新界農地；又指丁屋地較零碎分散，發展需時；而對《香港01》多次提出以引用《收回土地條例》方式收回地產商閒置農地，以作興建資助房屋和設施等用途，則仍以法律問題為由而不置可否，據說會議上有六名非官方成員需要申報利益，反映有關議題牽涉利益如何龐大，難怪觸動到地產商利益的方案會被「打入冷宮」，也再次令社會質疑小組的中立性。
按照土地供應小組翻查各大地產商公布的年報及網站資料，估計其擁有上千公頃新界農地，較政府短期可運用的百多公頃土地多出數倍，面積相當於已建設區內公私營房屋土地面積的四分之一。正如《香港01》本期周報翻查過去10年、共10個大型農地轉住宅項目的市值、成本和補地價資料，顯示地產商通過現時與地政總署運作不透明的「補地價協商」機制，以每呎樓面約2,000至3,000元補地價，最終利潤達29%至105%，賺得盤滿缽滿，這些「超標利潤」合共近472億元。
現時各大地產商囤積大量農地，而政府則以「公私營合作」方式開發，正中地產商的下懷，他們當然期望政府透過申請改變土地用途，改作建屋牟取豐厚利潤。君不見特首林鄭月娥在推出首份施政報告前，指出可能將以「公私營合作」方式推出首置上車盤，各大地產股已大幅上揚，證明受此利好消息刺激。
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事實上，地產商的土地儲備，絕大部分都只是農地。若政府以公開透明的方式進行補地價協商，甚至以公眾利益為由，引用《收回土地條例》方式收回土地，以作興建資助房屋和設施等用途，相信已可大大減少地產商囤積居奇的誘因。而作為這些稀有公共資源的把關者的地政總署，卻以保證地產商有兩成利益的「穩賺不賠」方式賤賣土地，背後是否有延後的利益輸送，或只是官員「懶政」所致，只會繼續成為公眾的疑竇。
此外，會議亦討論了有關預留發展丁屋的新界鄉村式發展用地。發展局早前回覆立法會質詢時稱，扣除不適合發展的土地以外，「丁屋地」總面積約932.9公頃。文件雖然提及可考慮在丁屋地上發展多層式「丁屋大廈」，卻認為落實難度較高，也反映了政府的否定取向。原本社會上早已有人質疑，丁屋政策只是港英政府在上世紀七十年代的臨時政策，只是當時政府正為發展新界而向原居民徵收大批農地，雙方紛爭不斷，最終在1972年推出小型屋宇政策，放寬新界建屋限制。更關鍵的是，雖然《基本法》第40條列明要保障新界原居民「合法傳統權益」，但丁屋從來不是「傳統權益」，因此政府應思考盡快檢討相關政策，更要改變目前嚴重扭曲和隱藏無數非法利益的丁屋交易問題。
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政府單單在新界就預留了1,200公頃土地作丁屋發展用途。（吳煒豪攝）
總括而言，若政府以惹公眾「官商勾結」印象的所謂「公私營合作」發展作為土地供應的出路，將再次令香港市民感到失望，亦未能顯示林鄭政府重奪香港發展權，以及增加以資助房屋為主導的決心，而所謂由土地供應小組帶動的「土地大辯論」，只是徒具虛名。
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https://www.hk01.com/01觀點/141804/-01周報社論-補地價機制-明益-地產商-政府賤賣社會稀有資源
補地價機制「明益」地產商 政府賤賣社會稀有資源
西沙路項目補地價，每方呎樓面補地價金額僅約3,200元。（鍾偉德攝）
市民之所以有這種印象，主要是因為這種補地價的方式並非是通過市場公開競投。大家看到的，是政府又將一幅「超筍」的住宅用地，用低價轉讓給地產商。這究竟是政府腐敗、官商勾結，還是政府官員無能、錯誤計價，抑或還有更根本的問題，都值得我們深思。
中資海航集團今年以天價272億港元先後投得啟德四幅地塊。面對新挑戰，新鴻基地產的回應，是不會去爭搶貴地，而是會拿更多農地向政府申請補地價，轉換為住宅地，其底氣之足，顯然是對自己的「土地儲備」信心十足。
在香港土地供應體制上，「補地價」大概已成為了地產商牟利的護身符。一方面，地產商能透過補地價輕易取得用地興建各類售價高昂的樓盤，在同一時間，政府卻大嘆香港土地缺乏，要四出覓地，更成立委員會徵求意見。香港土地是租借制度，理論上香港政府擁有所有土地，香港同樣有完整法律依據，以公眾利益為前提，收回某些私人擁有的土地，統攬將非住宅土地轉換為住宅土地的所有權力。可惜，我們看到的是，特區政府並沒有好好運用自己的權力來履行自己的責任。
或許，一些人會簡單歸究為「官商勾結」；但究其根本，這就是大家一直討論本港深層次結構矛盾裏的最佳案例：一方面是政府無視土地政策過時，同時也是官員將自己當做「出份糧嘅打工仔」的自然結果，他們完全忽略自己作為社會管理者的身份，忘記了身負保護市民權益的天職。
中資海航集團今年以天價272億港元先後投得啟德四幅地塊。（資料圖片 / 鍾偉德攝）
農地變住宅地的魔法
當地產商談及「土地儲備」時，大眾往往存在一個誤區，直覺以為土地就是用來起樓的。但事實上，這些所謂「土地儲備」，絕大部分都只是農地。無論在法律和現實中，農地都不能起樓，農地若要轉換為住宅用地，必須獲得政府批准更改規劃和補地價才能實現。從市場經濟學的角度考慮，補地價其實就是政府代表香港市民出售社會稀有資源的行為，其職責顯然是要為市民獲取最大的利益。如果有關官員或部門計錯數把寶貴的資源「賤賣」，社會當然要向他們問責，甚至承擔法律責任。
不同的土地用途，應有不同的補地價標準。如果是要將農地換作興建老人院或大學等公共項目的土地，補地價的標準顯然不同。但既然地產商的目的是商業和牟利，那補地價就應該用商業準則。政府和商界都不斷讚譽香港自由市場的經濟性質，為什麼補地價的標準，卻不是經過供求競爭決定的「市價」，而是由官員與地產商「密室」談判、連立法會議員都無法查看，甚至是以保護地產商豐厚利潤（20%）要求的情況下計算的「地價」？難怪市民認為這就是「官商勾結」。
我們從來不懷疑絕大部分商界是在合法牟利，他們只是根據法律和社會能夠接受的道德來經營自己的公司。我們無法要求他們不追求利潤最大化。既然如此，政府的責任是將社會的營商環境管理好，讓各種利益之間不會失去平衡，讓消費者和市民的權益獲得保護。一個聰明的商家，不會讓自己的生意變得無法持續，香港地產商也應該這樣考慮。如果因為地價過高，令香港社會動盪不安，最終地產商的利益也將會受損。
對政府來說，固然應該重新檢視整套補地價機制，糾正機制之中的種種不合理安排。但要思考如何從條文細節上優化制度之先，更加關鍵的是政府高官必須思考在整體的土地資源運用上，應該擔當什麼角色、負上怎樣的責任，在釐清這些根本問題之後，才能真正從根本上，對補地價機制進行結構性改革。
香港市民對林鄭寄予厚望，期望她能真正做到積極有為。（盧翊銘攝）
《基本法》第7條列明了香港政府對土地運用的權與責，政府本來就應該從香港社會整體利益的考量出發，令土地資源得到有效的運用，以滿足各個社會階層的居住需要，以至工商百業發展對土地的需求。如此政府就要重新掌控土地運用的主導權，而非眼白白任由地產商長期囤地、被動地坐等財團選擇將什麼土地拿出來申請改變土地用途。社會深明土地資源寶貴，但政府高官若然只懂不斷慨嘆手上欠缺可用的土地，但另一方面卻任由財團囤積農地善價而沽，甚至財團的土地儲備還要比政府多出逾倍，當官員看見問題卻不懂得解決，若非愚蠢至極，就是懶政。
林鄭真的是如此「好打得」嗎？
香港市民對林鄭寄予厚望，那既是因為過去幾任特首實在乏善足陳，更因為大家相信林鄭「好打得」，能真正做到積極有為。既然如此，那就請我們的特首做一些真正的改革，將拳頭指向真正的問題，讓市民看到這個社會的改變，全面檢討制度不足。
首先是檢討現時的補地價金額評估。現行補地價是以「現時價值」作為基礎，不過在現實上，由於近年本港樓價、地價持續攀升，到項目開售之時，土地價值每每已大幅超出當年的補地價水平。政府須確保補地價實質反映市場價格，也就是以最能反映周邊投標地價的標準來計算，而不是以保證地產商20%利潤為前提或準則。
其次，將補地價的方式調整為與拍賣地價掛鈎，要求所有補地價申請人同意將項目農地交由政府拍賣，價高者得，同等報價的情況下原申請人有優先權利購買。不然，申請人只會獲得拍賣價之中反映農地部分的成本，或一部分的反映利息收益的利潤。
長遠來看，政府應該取消農地轉換土地用途機制，所有農地必須首先以適當價格交回政府，或由政府建立土地銀行，收購任何不再作為農業用途的土地（包括現時的棕地），經過綜合規劃調整後，將可以作為私人發展的商業用地重新投放市場，經過公平投標機制出售。這是徹底解決土地問題的最佳手段，是將土地開發權利重新復歸政府的有效方法。
政府應該取消農地轉換土地用途機制。（資料圖片 / 江智騫攝）
至於更為根本的做法，是透過立法手段完善收地機制，以確保政府能善用社會土地資源。現行的法例之中，政府可以運用《收回土地條例》，由行政長官以「公共用途」為由，收回任何土地；而土地擁有人可以就補償金額與政府協商，甚至請求土地審裁處裁定補償額，但不可以拒絕政府的收地命令。而政府更可以透過立法，優化有關機制，例如釐清「公共用途」的定義以減低法律爭議風險，以尊重法治的手段加快釋放土地資源。
要對補地價機制，以至整體的土地運用制度進行結構性的改革，不少政府官員可能覺得是個不可能的任務，不是擔心社會爭議，就是害怕修法費時失事。但去年政府對待在立法會宣誓過程中宣示港獨的梁頌恆與游蕙禎，尚且有政治決心解決一系列法律爭議，將兩人「DQ」；相比之下，在面對攸關香港社會根本利益的土地問題上，官員卻以所謂的法律障礙、政治爭議推三阻四，又怎說得過去？
立法會及其一眾議員，本可以在相關工作上督促政府行事，但卻因為無休止的政治鬥爭，而令議會監察在這過程中缺席。香港市民已經深受土地資源不足及其分配不均不公所折磨，作為代議士本應在這類民生議題上盡其責任，與市民聯袂，在議會內外推動法制改革。上星期立法會內的鬥爭只會讓市民對香港政客的信任度繼續下降，議會要贏回市民的信賴與尊重，就須從推動改革根本弊端着手：杜絕以補地價方式「合法打劫」公共資源，市民才能看到議員真正做實事的一面。
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棕地潛力巨大 政府勿忌諱鄉事派反對
棕地潛力巨大 政府勿忌諱鄉事派反對
林鄭月娥在施政報告中表示，土地供應專責小組會「檢視不同土地供應選項的優劣」，當中包括棕地。（梁鵬威攝）
發展局明確指出，民間體團提倡「優先發展棕地」的意見不切實際，原因是香港不能單靠棕地解決土地短缺問題。然而，「優先發展棕地」根本不等於「只發展棕地」，發展局居然連這樣簡單的邏輯也弄錯，還要煞有介事地進行「反駁」，正好反映政府不重視棕地，所以才事先明言，讓外界勿對棕地發展計劃寄望太多。
發展局強調政府從來沒有迴避棕地問題，指不少棕地均在發展規劃當中，包括位處古洞北、粉嶺北、洪水橋、元朗南等區域的540公頃棕地。然而，眾所周知，這些都是政府早已規劃發展的新發展區，例如洪水橋新發展區預計將於2019年展開前期工程，元朗南新發展區則於2021年動工。發展局指該等區域中的棕地會是「優先處理的大型棕地群」，說明截至現時為止，政府對於如何釋放全港共1,300公頃棕地的發展潛力，尚未有清晰藍圖。事實上，即使是位處上述新發展區的棕地，發展局也未有完整的發展方案，僅表示政府正在探討適當措施、諮詢受影響人士云云。
土地供應專責小組在10月10日召開第二次會議，討論發展棕地的可行性。（政府新聞處）
撇除前述的540公頃棕地，香港尚餘760公頃棕地，當局將作什麼打算？發展局表示，他們初步認為，假如某些小型棕地群位處現有的已發展區旁邊，而該區有空間容納更多人口，當局便可能在該等棕地群上建屋。驟眼看來，這樣的安排非常合理，然而，發展局不忘為自己添上「免責聲明」，指大部分棕地都是私人土地，收地和清拆均是重大挑戰，因此發展棕地不易成事。當局似乎預料到有人會質疑政府何不引用《收回土地條例》，以減輕收地時所面對的阻力，是以他們先行作出辯解，指收地和清拆在本質上並不受歡迎，加上過程冗長，因此可免則免。
然而，正如政府所言，大部分棕地都是私人土地（包括新發展區內的棕地），不管當局是否引用《收回土地條例》，也須與土地業權人交涉，因此政府的理據並不成立。更甚者，相信不少人均記得房屋署曾打算在橫洲棕地上興建公屋，結果卻因「地區人士」反對而作罷，改為發展旁邊的綠化帶，可建公屋單位數量由17,000個大幅減至4,000個。如此看來，發展棕地的阻力，很大程度上在於鄉事勢力等既得利益者（他們可能正將棕地用作停車場、回收場等）的反對，然則，政府有沒有決心與他們交涉，甚至以公共用途為由，動用《收回土地條例》此「尚方寶劍」？可惜的是，林鄭月娥在施政報告記者會中表示，此條例必須慎用，意思也就是很大機會不會使用。
政府曾計劃在橫洲棕地興建公屋，最後因「地區人士」反對而作罷。（資料圖片）
當然，土地供應小組成立至今只有個多月，距離「交功課」的日子尚有一段時間，他們也未必認同發展局現行的棕地發展構想，我們現在不宜蓋棺定論。不過，政府應盡快公布更多關於棕地的資料，並具體交代打算如何收回各處的私人棕地，只有如此，市民才能得知政府有沒有刻意迴避鄉事派。要消除大眾對「官鄉勾結」的成見，最佳的方法自然是將資訊置於陽光之下。
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