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本土研究社：23%丁屋疑屬套丁 北區元朗重災區; 地政總署 = 官商鄉黑 = 貪腐官僚發財機器

地政總署 = 官商鄉黑 =  官僚發財機器
https://www.hkcnews.com/article/9241/套丁-本土研究社    撰文: 記者吳婉英 | 發佈日期: 04.01.18

揭9,878宗疑似「套丁」個案　佔新界丁屋總數23%　本土研究社批政府視若無睹

涉及新界丁屋的「套丁」問題屬違法行為，影響土地資源運用，惟公眾一直未能掌握套丁情況的普遍性。關注香港土地問題的民間組織「本土研究社」今日公布一項大型套丁研究，調查新界合共642條原居民村落，估計當中有9,878幢疑似「套丁」得來的丁屋，涉及約224公頃土地，佔丁屋政策實施以來獲批丁屋幢數的23%，即大約每4幢丁屋就有1幢屬懷疑套丁得來。

本土研究社形容，疑似套丁的模式屬「有組織、有系統」，在新界「無處不在」、「問題嚴重」。組織批評，套丁問題本可透過行政程序堵截，例如分區地政處可以在「分割地段」、「批出丁屋牌照」、「發出滿意紙」、「撤銷轉讓限制」等批核關卡，分辨出疑似套丁行為，再加以檢查，惟相關部門一直視若無睹。

按照新界丁屋政策，男性原居民年滿18歲後，得以一生人一次向政府申請，在所屬鄉村內的合適土地上建造一間丁屋自住。不過，如果沒有土地的原居民與土地業權人簽訂秘密協議，以原居民名義從土地業權人購得土地，原居民以自住需要為名向政府申請興建丁屋，之後由土地業權人出資建造丁屋，原居民則在丁屋建成後，將丁屋轉售予土地業權人指定的人士，相關原居民及土地業權人按照秘密協議瓜分利益，這等做法俗稱「套丁」。

根據區域法院2015年底就一宗「套丁」案的判決說明，若任何人士透過虛假陳述或詐騙行為騙取政府的審批，則涉及違法行為，涉案的發展商及其中11名原居民被判罪成，判監2年6個月至3年不等。

據本土研究社觀察，套丁有固定運作模式，以集體、多幢、屋苑式為主，由於套丁運作牽涉巨大成本，包括建築費、地價等，認為並非個別原居民能夠做到，估計一般由發展商主導。

本土研究社團隊透過Google Map、地政總署的地理資源地圖及鄉村範圍圖、規劃署的城市規劃大綱圖等工具，搜尋具備以下特徵的丁屋：(1) 位於城規條例下鄉村式發展地帶或認可鄉村範圍內、(2) 3幢或以上、(3) 樓高3層並有一致設計或建築風格、(4) 有圍牆包圍、(5) 有屋苑名稱、(6) 屋苑式管理，並按照上述6個特徵以鎖定疑似套丁屋苑，再透過樓盤廣告、地政總署的地段索引圖、實地考察等覆核資料。研究歷時超過1年，調查範圍涵蓋新界共642條原居民村落。

本土研究社將結果製作成「疑似套丁資料庫」。研究估計，截至2017年12月，全新界共有9,878幢屬於透過疑似套丁得來的丁屋，佔1972年丁屋政策實施以來獲批的42,131幢丁屋的23%，換言之，大約每4幢丁屋就有1幢屬懷疑套丁得來。

研究指，9,878個疑似套丁個案分佈於852個疑似套丁屋苑，佔地共約224公頃，當中以位於大埔鄉大埔頭村的華樂豪園為最大型的疑似套丁屋苑，涉及143幢丁屋，佔地4.6公頃；其次為位於元朗十八鄉水蕉新村的曉門， 涉及139幢丁屋，佔地3.3公頃。中原數據網顯示，華樂豪庭及曉門的呎價可高達分別1.3萬元及7,000多元。本土研究社指，丁屋買賣涉及龐大利潤，獨立丁屋售價約2,000萬元，有打通兩座相連丁屋的「孖屋」售價更高達7,000萬元。

研究團隊抽查5大疑似套丁屋苑，作土地及公司查冊，發現「新界村屋大王」王光榮和「元朗大地主」戴權及相關公司有份參與其中4個屋苑的發展或交易。其中，兩大屋苑均與王光榮有關，本土研究社指，王光榮持有華樂豪庭土地並將其分拆出售，而王有份創辦的王潘律師行，則協助曉門的售樓交易。眾新聞透過電郵向王光榮查詢，暫未獲回覆。

翻查資料，王光榮次子王德信曾於2012年接受《經濟日報》專訪。報道指，王光榮本身是律師，早年一直有為村屋做樓契，與新界鄉紳熟悉，「1990年，他索性開恒安發展公司收購丁權和屋地做村屋發展商，94年又創立了王潘律師行，為自己興建的村屋做樓契。」 王家父子以「一條龍方式做村屋生意」，王光榮負責洽商發展項目；長子王威信讀法律出身， 負責地主與業主的地契與樓契；次子王德信讀會計，於恒安任職市場銷售部門。王德信在訪問中明言：「父親（王光榮）的工作無人可取代，做村屋發展商需要龐大人脈關係的！」

記者以市民身份向地產代理查詢，中原地產代理林小姐指，華樂豪庭的發展商為「恒安」，而恒安過往亦有發展大型村屋的經驗，她表示，中原只會代理有管理的村屋，「你放心，我哋做得一定唔係套丁嗰啲。」有代理曉門的冠峰地產，代理郭先生則表示：「所有丁屋都係套丁嘅丁屋，都係買有個丁權起出嚟嘅屋，所有丁屋都係，上700呎嗰啲村屋都係咁樣㗎啦。」被問到曉門是否屬套丁所得，他表示正在駕駛，著記者留下電話，未有進一步回應。

政府強調本港土地資源緊絀，惟當局2012年公布的1,300公頃閒置政府土地中，僅得391.5公頃劃作「住宅」或「商業／住宅」用地，當中大部分、多達932公頃土地卻預留予丁屋發展。丁屋政策本身已備受爭議，過往更不乏原居民及發展商被揭發合謀套丁。

本土研究為解釋一般套丁程序：

1. 簽訂秘密協議：地產商購入土地，再招募未行使丁權的男丁合作，雙方簽訂秘密協議。
2. 分割地段（俗稱「鎅lot」）：地產商將土地分割成若干細小而工整的地段，一般面積約1,500至2,000呎，再根據協議，將已分割地段以低價賣給男丁，即俗稱「笠丁」。
3. 申請丁屋：男丁以自住需要之名向地政處申請建丁屋，並申請俗稱「開工紙」的 豁免證書，以在土地上展開工程。
4. 完成工程：地政督察驗樓後，批出俗稱「滿意紙」的完工證。
5. 申請撤銷轉讓限制：男丁申請撤銷禁止轉讓丁屋的條款，一般由地產商按協議支付補地價金額。
6. 包裝成樓盤出售：已補地價的丁屋可在市場上自由出售，地產商及男丁按協議瓜分盈利。

本土研究社指出，憑地權變化足已推斷出疑似套丁的行為，地政總署理應可以在審批丁屋申請的過程中，尤其在「分割地段」、「批出丁屋牌照」、「發出滿意紙」、「撤銷轉讓限制」等批核關卡，加以檢查，惟未見分區地政處採取行動遏止套丁行為。本土研究社批評當局「執法不力」，對套丁行為「視而不見」。

前年區域法院審理一宗沙田套丁案，11名原居民及發展商被控以買賣丁權方式串謀詐騙政府（地政總署），12人被定罪，判監2年6個月至3年不等。案中被告全部人提出上訴，上訴聆訊日期尚待確定。不過， 本土研究社指，研究發現不少疑似套丁個案都在案件審理後繼續甚至開展建造工程，顯然未受裁判阻嚇。

地政總署署長陳松青今午見傳媒時表示，他尚未收到本土研究社的報告，指待他閱畢報告內容方作回應。他強調，套丁本身是非法行為，對於任何懷疑套丁個案，地政總署都會「審慎調查跟進」。

記者就本土研究社的調查向地政總署查詢，署方回應指，留意到有「新界套丁研究報告」以丁屋屋苑設計、名稱、管理等因素選取「疑似套丁」個案，不過「有關因素本身並非涉及作出虛假聲明或以不誠實手法欺騙地政總署簽發小型屋宇建屋牌照的證據」。地政總署續指，如有任何人士有涉及懷疑「套丁」個案的資料，應向執法部門，包括警方及廉政公署舉報以作出跟進調查。

署方表示，現行小型屋宇政策，容許原居村民在私人農地上申請興建小型屋宇，小型屋宇一般在發出「滿意紙」前不得轉讓，但申請人可在獲取滿意紙後申請轉讓物業，條件是必須按既定機制補足市值地價。署方強調，「丁屋」買賣並不違反政策，「買賣『丁權』與買賣『丁屋』不能混為一談」。

署方重申，對於懷疑承批人或持牌人作出虛假聲明、以不誠實手法欺騙地政總署簽發小型屋宇批約或違反保證條款的個案，地政總署會嚴肅跟進，若有合理理由懷疑「套丁」會轉介執法部門調查，並會按需要與執法部門合作及全面配合有關部門的調查工作。過往執法機構曾就此作出檢控，個別人士亦因而被法庭定罪。由於有關案件司法程序仍在進行當中，不宜進一步評論。

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https://www.hkcnews.com/article/8924/套丁-丁屋

丁屋政策的黑洞

撰文: 眾城 | 發佈日期: 18.12.17

【撰文：林芷筠】
作者為城市規劃師､本土研究社成員

早前環團就海下､白腊､鎖羅盆三幅郊野公園「不包括土地」的分區規劃大綱圖(OZP)作司法覆核，上月法庭頒下判詞，判環團勝訴，牽涉的三幅OZP需要發還重審。

當中一個重要問題，是城規會未有對充份解釋三地的「鄉村式發展」(V Zone)用地是否反映真正需要。事實上，分區地政處作為審批丁屋的部門，沒有掌握各村真的丁屋建屋需求，村代表說多少就多少，以致往往牽涉V Zone大小爭議的OZP審議時，城規會也只信納地政處說法，沒有作出核實。更有趣是，沒有就建屋需求數字作核實的澄清一般也會交代於相關的城規會文件中，如"As advised by DLO/N, LandsD, the 10-year Small House demand forecasts are provided by the respective IIRs without any supporting evidence and his office is not in a position to verify the accuracy of the figures." （據北區地政處，由原居民村代表提供的十年小型屋宇建屋需求預測並沒有支持證據，其地政處職員也非在適當位置去核實該數字的準確性）[1]。

這就是丁屋政策其中一個引伸的重大問題。

丁屋政策的四個矛盾問題

社會對丁屋政策的爭拗基本上有四方面：

一､丁權，或原居民的所謂建屋權，是否由清朝而來，更是千秋萬世？

這一點是鄉事一直堅持的。這個問題是複雜，需要更深入考究。但即使於清朝時村民可免補價（或當時稱的免「納糧」）建屋一說成立，是否代表這種安排可直接由清朝引伸到港英時代到特區時代？清朝時以農立國，為何今天鄉事又不為農田捍衛？到底這種對「傳統」的抽取式､片面式理解，是否合理？

二､基本法40條保障了丁權？

基本法40條全文是「『新界』原居民的合法傳統權益受香港特別行政區的保護。」這一點，其實從未有白紙黑字證明。本土研究社曾翻查可公開的基本法起草文件，發現該條文字眼也經歷反覆爭拗，亦有不少人質疑傳統權益的定義､九七後保留特權是否合理等。但其實沒有最終定論，條文就此寫下來。

另外，由鄉議局出版､薛鳳旋及鄺智文著的《新界鄉議局史》，當中就基本法40條提到「不過，該條條文屬憲法文件一部分，只表達了指導性原則，並不是具體的法例。」鄉議局深知未有具體法例定明基本法40條所指的「『新界』原居民的合法傳統權益」包含甚麼，以及如何具體保障。但多年來鄉局含糊其辭，令社會普遍以為「取消丁屋政策」唯有修改基本法，甚至等到2047。這些顯然未有足夠理據證實其關係。

最近亦有一單關於丁屋政策的司法覆核進行中，由郭卓堅入稟。相信以上問題會於法庭上釐清。

三､丁屋政策作為補償？

亦有論者指丁屋政策或丁權其實是港英政府對原居民的補償，就以往發展新界時收地的補償。首先，若確立這個理解，就與上述「丁權是傳統權益」的理解有衝突，補償乃對比原有的一項另類，若是補償就不會是傳統權益，反之亦然。第二，港英政府因發展新界時所需要的收地也是按制度作出補償，補償金額是否恰當各有各說，但在已有安排下再加丁屋政策作為補償，那就是額外的特權。再者，若補償之說成立，也不過是補償當刻因港英發展新界時受影響的一群，為何此特權可千秋萬世不斷？對後代因何還要補償？

四､就算為保障原居民住屋權，何以還包含轉售圖利權？

人人有住屋權我非常認同，不論原居民或非原居民身份。1972年丁屋政策實施原意，是改善鄉村居住生活質素。但實施不久後，即有濫用情況，申請後即變賣丁屋情況嚴重，曾有地區如西貢區要一度暫緩丁屋申請。即使業主若要就私人地上的丁屋落成後五年內變賣需先補地價，但該補地價完全起不到阻嚇作用，更可完全轉嫁落買家。但支持丁屋政策的就愛偷換概念，申建丁屋就說是「傳統權益」，申建後就當是「私有財產權」，說轉賣是自由。但這是迴避了當初能申建丁屋是皆因特權，非人人有權獲得。

有些人更愛說反對丁屋政策的只是眼紅，只恨人有我無。我關心的，是政策公義和公平性問題。如果是有鄉村中人有房屋需要，我們可思考適當政策讓有需要的人有住屋保障，以及保留他們在鄉村中居住的權利。但若變成轉售圖利，顯然這已無關住屋需要，而只是一門生意。

可悲的是，經歷四十年，政府一直隻眼開隻眼閉，縱容「套丁」發展丁屋屋苑，縱容政府部門審批及對丁屋資料核實的粗疏，更縱容丁屋政策引伸出來的各種鄉郊破壞。不要再侮辱市民智慧，好嗎？

[註1] 來自谷埔､鳳坑及榕樹凹分區規劃圖編號S/NE-KP/B的城規會文件（會議日期：29-1-2016），第6頁註釋1。谷埔､鳳坑及榕樹凹也是位於郊野公園「不包括土地」。

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https://hk.news.appledaily.com/local/realtime/article/20180104/57663873?_ga=2.75695510.224597421.1515087295-1667485350.1515087295

本土研究社：1/4丁屋疑屬套丁 

北區元朗重災區

本土研究社花了一年時間，於新界642條原居民村進行研究，透過分析疑似套丁屋苑的特徵，包括位於鄉村式發展地帶或認可鄉村範圍內，建成3幢或以上、樓高3層並有一致建築風格的丁屋屋苑，而有關屋苑普遍有圍牆包圍、有屋苑名稱及屋苑式管理。

該社成員黃肇鴻指，截至今年12月，保守估計全新界有9,878幢屬疑似套丁而來的丁屋，分佈在852個疑似套丁屋苑內，佔自1972年以來獲批的42,131幢丁屋的23%，即估計約4幢丁屋便有1幢疑似套丁而來，涉及224公頃土地，其中元朗區最多，共有4,495幢，佔46%，大埔區及北區分別有1,864幢及1,205幢。

該社亦發現，部份鄉村懷疑套丁情況嚴重，最嚴重的鄉村包括北區上水鄉坑頭，有27個疑似套丁屋苑，涉及299幢丁屋，其次為元朗屏山鄉西頭圍，有10個疑似套丁屋苑，涉及226幢丁屋，大埔大埔頭及十八鄉水蕉新村則各涉及218幢丁屋。

黃肇鴻指，他們發現部份丁屋屋苑可以多至逾百間，如大埔頭村華樂豪庭佔地4.6公頃，涉143幢丁屋，另外十八鄉水蕉新村的曉門亦佔地3.3公頃，涉139幢丁屋。此外，十八鄉西邊圍的鈞樂新村，涉131間丁屋。黃指他們透過查冊等發現，華樂豪庭涉及的分割地段申請人或地產商為王光榮，曉門的售樓書亦顯示王光榮的律師行協助交易，以往不少報道均稱王光榮為村屋大王，另外鈞樂新村的涉及的分割地段申請人或地產商則為戴權。

黃承認，他們無法確實證明該些屋苑涉及套丁，只從土地業權、屋苑設計等推斷，但部份土地被分割成相等面積的土地，亦於差不多時間申請建屋牌照、申請撤銷轉讓限制，甚至賣廣告銷售樓盤等，與套丁手法相似。

該社亦翻查民事訴訟，發現至少40宗民事訴訟中發現涉及虛假聲明，明顯涉及套丁，故認為政府可透過法庭文件調查，但當局一直無處理。

地政總署指，現行小型屋宇政策容許原居村民申請興建小型屋宇，申請人可在獲取滿意紙後申請轉讓物業，因此「丁屋」買賣並不違反政策，而買賣「丁權」與買賣「丁屋」不能混為一談。對於有關丁屋研究報告，署方留意到報告以丁屋屋苑設計、名稱、管理等因素選取疑似套丁個案，有關因素並非涉及作出虛假聲明或以不誠實手法欺騙地政總署簽發丁屋牌照的證據。儘管如此，如任何人有涉及懷疑套丁個案的資料應向警方及廉政公署等舉報。

地署重申，對於懷疑承批人或持牌人作出虛假聲明、以不誠實手法欺騙地政總署簽發小型屋宇批約等個案，署方會嚴肅跟進，若有合理理由懷疑「套丁」會轉介執法部門調查。

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